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深度解读:房产税的终极逻辑,400万亿财富会蒸发5%?

时间:2019-10-04 来源:巧手精品推荐
深度解读:房产税的终极逻辑,400万亿财富会蒸发5%?

一、首先,讲两个概念。

关键词:房产税是什么?房产税怎么征收?

1、房地产税不同于房产税。简单来讲,房产税∈房地产税。房地产税包含了对房产和对土地征收的两类税种,而房产税主要是针对房产。

2、房产税征收有两个环节。一是交易环节,即房屋买卖的征税。二是持有环节,国外如美国等发达国家,持有环节的征税已全面普及。

深度解读:房产税的终极逻辑,400万亿财富会蒸发5%?

二、其次,讲下为什么要征收房产税。

关键词:分税制,用地增量天花,税制改革

1、看历史,要追溯到1993年经济改革中的分税制的推出。

分税制简单来讲,就是过去大部分税收归地方管,中央财政缺钱,但还得办事,那怎么办?

于是中央大哥和地方大兄弟商量,哪些税,是归到中央的,哪些税,可以留在地方的。

但结果是,中央大哥不出手不要紧,一出手就用力过猛。

分税制推出后,中央财政收入约占全国的50%,但中央支出仅占全国的30%。

这样一来,地方大兄弟要叫了,不能光办事不给钱啊。

于是,中央大哥同意地方可以买卖土地,土地财政收入便成了地方经济增长的重要引擎。

2、看现在,以上海为例看土地出让市场的增量天花板。

上海的城市用地规划,土地使用率大概是50%。

目前已经开发多少,还剩到多少呢?

简单来说吧,目前大概开发密度,差不多是45%,也就是只剩5%的用地增量。

那土地经济不是马上要碰天花板出现滞涨了吗?

没错,所以现在北上广深提出的城市开发的战略中都有存改增的做法。

即存量转增量。

第二产业为城市带来经济繁荣的时代已经一去不复返,退二进三是主流一线城市产业结构调整的核心。

于是,城中村改造,工业用地转性,商办用地转性,前期粗放式开发逐渐向精益型开发转变。

3、回归主题,为什么征收房产税?

房产交易阶段带来的税收,无法与土地财政经济相比拟。

税收是国家主导经济、把政治诉求落地的重要途径,税收少了,基建、配套、基础福利等都会出现问题。

那么,怎么办呢?

向前期密集开发,但未曾征税的非经营性住房征收税费,也就是房产税。

说白了,房产税是土地经济开发进入滞涨期后的必然结果,是国家税收来源转移的刚性诉求。

三、房产税出台会让财富蒸发吗?如何让自己的财富保值?

潘石屹说房产税出台会影响400万亿的存量房财富,到底会不会?

按照发达国家的历史规律,房产税出台,房产价值下跌5%。我们的财富会蒸发吗?

答案很简单:

不会!

这个社会财富分两种,一种是创造性增量财富,一种是常规性存量财富。

房产价值显然属于第二种。

它由两部分组成,持有期间的被动存量收入买卖期间的价值增量收入。即租金和房屋价值

1、很多人认为,房产税出台,房租会跌。

错,房租会涨。

因为成本转移的规律在。

政府向房产持有人征税,那么,房产持有人会向租赁用房人涨租。

亘古不变的道理。

2、很多人认为,房产税出台,房价会跌。

看情况!

差的房产,会跌。因为本位价值低的房产,不具备成长性,而且需要定期支出税收,除了被迫的居住用途外,不再具有投资属性,价值会削减。

好的房产,依然涨。好的资产,必须具备改善属性。

人往高处走,水往低处流。

中国人有钱后改善生活的头等两件大事,换房换车。

从差的居住环境,换到好的居住环境。居住环境我们称之为自然资源。

从差的配套板块,换到好的配套板块。配套属性我们称之为经济资源。

优质的自然资源和优质的经济资源,优质的经济资源,这些都是房产保值和增值的必要元素。

除了这些资源以外,还有哪些要素会影响房产的财富增值?

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以上,是本期对房产税落地以后对财富影响的看法,欢迎留言讨论。

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